绿都地产总经理冯劲义不会想到，在他地产职业经理人履历上，会接连遇见这样的事。
2015年5月10日
升龙天汇广场维权事件爆发，影响波及全国，当时我正好在南京考察，一个小蜜蜂拿着手机给我看郑州升龙维权的视频。几天后，升龙在郑州召开发布会，刚刚入职升龙数月的冯劲义公开露面，代表升龙管理层向业主道歉！不久，冯劲义从升龙低调离职。
2015年9月
几个月后，尘埃再次落定。2015年9月，由宇通董事长汤玉祥亲自举荐，冯劲义出任宇通集团副董事长兼郑州绿都地产集团股份有限公司总经理。而绿都也从此暂时结束了长达数年的管理层动荡时光。
2016年11月
岂料刚满一年，2016年11月，绿都爆出业主维权事件，并因为直接的肢体冲突，让整个事件甚喧尘上。业主们将矛头指向了以冯劲义为首的“龙湖三剑客”。冯劲义再次成为了首当其冲的那个人。
冯劲义在龙湖任职7年，曾是龙湖地产执行董事、副总裁，吴亚军最为倚重的重臣之一，主管龙湖核心的投资和运营线。2015年1月1日离职龙湖，并接受升龙高薪邀请，上任仅半年时间再次离职，出任绿都地产总经理。若说冯在升龙是左右制肘，而无用武之地。那么，汤玉祥放手下的绿都，则更像一个理想的打拼之地。
如果不是这次的维权事件，绿都本应在汤玉祥的授意之下，在冯劲义带领下的龙湖三剑客手中低调转身，然后在一个成熟的时刻以新绿都的面貌华丽面世，犹若凤凰涅槃。而紫荆华庭的业主们，提前将绿都曝光在了镁光灯下。
在故事开始前，我们需要来回顾四五年来绿都的整个路程，过往两三年，以后两三年。复盘一下冯劲义进入之前两三年绿都动荡时期的经历，以及三剑客聚集之后，从已经公开的资料中所展示出的绿都新未来。
宇通对地产的认识分为了几个阶段。
最初，宇通在2002年做百年德化开始涉足地产，后来汤玉祥又在濮阳和别人合作开发项目，很长时间内，宇通并没有对地产重视。直到2006年赵岩入职，宇通才真正的把地产纳入了宇通的一个版块，并具备了客车、重工、地产三大业务。至此，宇通开始将地产作为主业来对待。
赵岩执掌绿都地产数年下来，绿都布局了七个城市，开发项目十数个。但是，与之相悖的是，绿都在河南地产界一直处在三线位置，知名度并不高。
绿都地产内部人员表示，“你要是在郑州的项目很大很多，知名度肯定会很高。绿都在新乡知名度也是数一数二的。但是毕竟地市的影响力还是小。绿都郑州项目不多，原来只有一个绿都城，做的还是不错的。”
制造业下属的地产行业，相对比较强调规范，绿都开发用地基本上都是总公司配属。赵岩则想拿净地，因为净地更有施展空间。这些都是观念上的差别。最终，这成为了赵岩离开的一个原因。
绿都在最初也参加招拍挂拿地，但是很少成功。最典型的拿地案例莫过于位于西郊西站路宇通重工的旧厂地，业内普遍认为这块地非绿都莫属，但最终绿都却错失了，业内对此都比较惊讶。
郑州楼市了解到，绿都放弃这块地的主要原因是现金流的问题。当时站马屯和南刘庄都要在那个阶段拿地。宇通支持有限，并且集团对每年地产板块的负债率都有要求，所以绿都这个阶段就过不去，最后西站路只能放弃，最终这块地被正商金域世家、领创天誉华庭、郑州地产集团瓜分。业内一片诧异，而当时绿都内部也都认为这个地块本应该拿。
绿都曾经定过一个三年战略，后来又改作五年战略。战略中划定五年中每一年的增长指标，在14年指标数是60个亿，2015年则要达到80个亿，增长幅度颇大。但是因为绿都的项目现状为郑州少而地市多，整体的储备量并不足以支撑预定的销售额。绿都之前一直土地储备都很少，并且储备量主要是在郑州，就是客车工厂搬迁用地。
绿都内部曾经有一个评价维度，就是和建业对标，绿都的战略规划上明确标注着对建业的对标目标。汤玉祥和建业的胡葆森都是全国**代表，每年开会他们都会在一起，底下人猜测，两人应该有过深聊，最初的时候汤玉祥的信心还是比较足的，认为一定的时间绿都还是很有希望的，后来差距却反而越来越大。
郑州楼市了解到，在2010年的时候绿都对建业的目标是40%，也就是绿都要达到建业业绩的40%。宇通要求绿都不断缩小这个差距。但实际上在12年的时候，差距反而拉大了。指标甚至只占到建业对标的20%多，不到30%。
宇通对绿都的年利润率要求是不低于12%。在11年版的战略规划规定，每年的利润率都要在前一年的基础上提升，14的利润率是15%，15年是16%，逐年上升。
所以当时绿都内部认为这个规定过于苛刻，不太符合房地产行业的实际情况，按市场情况来看，完成起来有非常大的困难。宇通要求，宇通内部的地则利润率要达到18%，但实际情况并不好，一直在亏损。
绿都在中牟拿地，做了褐石街区，但是根据内部测算，这个项目是亏损的。绿都在将江西的两个项目，经过测算其中一个也是亏损。
内部人士表示，在赵岩离职前，经常会在不同场合受到来自宇通集团的批评，集团和绿都的不信任感逐步加强，最终赵岩在13年年中时离职。
2013年原绿都地产总经理赵岩离职后，宇通集团开始深度介入绿都地产事务，绿都地产随即开始了中高层大换血，当时除了产品研发中心负责人和人力资源负责人，剩下的中高层基本上都离职了。
宇通集团对绿都地产业绩的不满和对地产板块的动摇，成为一切动荡的起始之源。郑州楼市了解到，因地产业绩一直上不去，绿都曾被迫需要做出一个选择：1.停止地产板块，对现有的资源全部转让；2.将地产真正做起来。
郑州楼市了解到，绿都地产此时内部曾经做了一次新的战略梳理，最终决定把发展重点定在郑州、武汉、广州，向省会城市及一二线城市布局。并认为现有团队并不足以支撑这个战略，当时就决定从全国地产前50强公司招人。
当时绿都地市市场则基本上处在收尾阶段。开封公司和洛阳公司合并，焦作和南阳合并，新乡有三块地四个项目，做的还可以，但公司给新乡定的则是几个项目做完之后，也会撤出。
后来宇通又专门请咨询公司罗兰贝格做了一次战略咨询，而最终的决意则是建议宇通放弃地产板块。
1、因为绿都的规模很小，在2014年合同销售额36亿元，在全国来说，要想计挤进一流二流的阵营，则非常难。
2、地产窗口期已经关闭，没有必要再做这一块，所以最好的选择就是出售。
绿都地产后来之所以产生重大变动，也跟这个结论有关系。最初认为绿都地产已经没有机会，但是如果人员能够调整，应该是还有机会。
郑州楼市了解到，正是这一决意，导致了绿都中高层的纷纷离职。14年底，接任赵岩的绿都总经理丁力也提出了辞职。至此，宇通集团和绿都地产的之间的矛盾纠葛达到了最顶峰。
绿都内部员工说，自己离开，并没有一种不舍的情节，“母公司太大，地产太小，与宇通没有日常的工作沟通”。所以他们的离职，并不像韩恺离开鑫苑那样，没有太强的归属感。
而正是在这之后，宇通汤玉祥钦点龙湖旧将冯劲义，而冯劲义则拉来了曾经的同僚周德康、赵男男，一去组成了进驻绿都的核心班底，从而吸引并接纳了很多曾经的龙湖旧部。新的绿都地产从此起步。
30501元/㎡楼面价竞得姑苏区43号地块；
34782元/㎡楼面价竞得姑42号地块。
一出手便是双杀。2016年9月，绿都在苏州接连拍下的这两个地块，震惊了苏州。就如同K2首进郑州一样，很多苏州人并不知道绿都是何方神圣。
而赵男男在拍地之后，发了一条朋友圈，表达了这一刻的心情。
这并不是新绿都的第一次出手，但因正处在全国地产高涨的风口，所以受到了极大的关注。
4个月前的5月16日，上海东方艺术中心演奏厅，座无虚席，绿都地产的创业演讲正在这进行，主角正是冯劲义、周德康、赵男男。
在最初，他们都是龙湖的明星高管。而在重新聚集之前，他们的最后一个身份分别是升龙总裁、俊发总裁、新华都总裁。在一起进入绿都后，这是他们第一次集体公开亮相， 对绿都未来意义颇深。
在执掌绿都后，冯劲义做了三件事：总部搬迁、裁员换仓、整体战略变革。
1、2016年7月1日，绿都地产官微发布了一体条“绿都地产集团总部正式进驻上海全国战略再升级”的消息，正式宣布绿都地产集团总部进驻上海虹桥。而此前坊间流传出一份绿都地产总部搬迁补偿计划的文件，详细地罗列出了不愿意虽总部搬迁的离职补偿标准和在上海总部的住房等补贴标准。
2、公开资料显示，截止到2016年初，绿都团队由原来的260人，直接降至了80人。对此，冯劲义解释说，这个组织此前由于劳动生产效率偏低，人偏多，我们做了些调整。这也是让绿都回到了正常的公司结构。而在三剑客之后，很多龙湖旧部寻觅而来，进入到绿都体系。绿都由此开始旧绿都和龙湖帮共存的局面。
3、绿都地产集团收缩河南开封、濮阳、焦作城市公司，保留郑州和洛阳，并重仓郑州。战略规划12个城市，除郑州、洛阳，还有华南、长三角、北方区三区域。华南在深圳、广州、厦门和福州看机会。长三角现在进了上海，苏州也已经拿地，未来进南京、杭州。北方区在北京、天津找机会。绿都选择了比较灵活的投资形式，收购、合作、拿地都会参与。
整体看来绿都采用的是多极的战略，以上海为核心，辐射周边城市的长三角区域；以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域；以及华南区域、京津区域。
毋庸置疑的是，很明显新绿都的这些策略针对的都是旧绿都的积弊，并且很好的进行了化解。但很显然，这些都只能让绿都产生变革，却无法做到脱胎换骨。
与旧绿都相比，新绿都最核心的改变，在于绿都已经不需要宇通的资金支持。冯劲义公开表示绿都已经完全可以依靠自己的造血功能。
制造业做地产，存在着一个很现实的问题就是，你是在以制造业的眼光看地产，还是以地产的眼光看地产？
制造业前期投入，正常生产之后，现金流很快就回来了。而对于地产板块，宇通一直认为，地产板块你投入越大，需要的资金规模也就大，需要不断的往里面高投入资金。
所以，从盈利的角度或者说现金流的角度，宇通认为这个问题比较大，你需要不断的让母公司注入资金。一直以来资金问题都是绿都的心头之痛，也是悬在绿都头上的紧箍咒。
宇通站在上市公司的角度，对负债率和自身业绩及其重视。这使得宇通不但没有对地产版块进行过多的支持，进一步反而制约了地产板块的发展。
今天，绿都可以以溢价率108%在苏州拿下地王地块，而如果时间回到一年前，这几乎是不可想象的。绿都为了符合宇通制定的负债率标准，从而放弃西站路优质地块就是很好的案例。
在解决了这个横亘在绿都和宇通之间最重要的矛盾之后，绿都才真正的可以称得上脱胎换骨。由曾经靠母血供养的企业，一举成为投资型合作关系。长远看来，这一点尤为重要。
而如果一切顺利，毫无疑问的是，在未来，绿都将成为河南地产公司中向外拓展的道路上，最具活力的一个。
绿都在运营层面又恢复了往日的平静。汤玉祥重新放手让绿都自主运营，只在具体的方向和策略上把关，着重考虑财务安全。从这个角度上来说，汤玉祥又成为了那个下属看开比较难遇到的好老板。
三剑客分工明确，冯劲义擅长投资和战略布局；周德康设计出身，在产品研发及项目规划方面有优势；赵男男做商业不动产和创新。绿都未来可期！
而一个紫荆华庭维权事件，却瞬间将绿都打回了原型。
如果不是这次的维权事件，绿都将会以新的形象重新面世。不久前，我曾经亲耳听到龙湖的一位营销高管称赞绿都上海的项目，说这是一个非常具有龙湖基因的项目。但是，就在这一刻，紫荆华庭成为了新绿都身上一个抹不去的暗影。它虽然归属于旧绿都体系，几乎没有受到充满品质基因的龙湖帮影响。但从认知层面上来看，事情却从来不会如八卦一样黑白分明。
绿都着急在业内扬名立万，在上海和苏州接连推产品和拿地，可谓是迈出了坚实的一步。但是很显然，如何将旧绿都和新绿都协调统一，将成为现阶段现任绿都管理层一个很棘手但却亟待解决的问题。
绿都管理层有一个共识，房地产最核心的是项目，最终房地产公司竞争的焦点仍是项目。在这个基础上，希望绿都能够代表本土房企有一个更远大的未来。也希望绿都能够善待郑州，善待郑州的购房者！
END